Notas de Interes
MEDIANERAS PELIGROSAS 1
Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia Los muros que separan propiedades, pueden ser medianeros o privativos, según a quien corresponde la titularidad de dominio, o si esa titularidad es compartida con su condómino.
Sin entrar en los detalles jurídicos que pueden aburrir al lector, la idea es informar que hacer cuando una construcción se instala del otro lado de su muro y la misma comienza a presentar signos que preocupen: Rajaduras, desprendimientos, caída de revoques, etc.
Lo primero que tememos que tener en claro es que se trata de un tema entre vecinos, es un tema del derecho civil por las roturas, daños, etc., y puede llegar a ser Penal, cuando detrás del daño de la medianera por imprudencia, negligencia o impericia causare daño a personas.
Del reclamo por un daño temido del muro o del hecho consumado de daño, la mayoría de los damnificados ante el desconcierto y la falta de conocimiento, acude al Estado Municipal, a Defensa Civil, a la fiscalía, Policía, etc., con importante pérdida de tiempo, sin prestar atención a temas importantísimos como convocar a un Arquitecto con conocimientos legales para incorporar pruebas de manera inmediata, fotos, videos, nombres y datos de testigos.
Recuerde que es un tema entre privados, las reparticiones estatales pueden ser de valor probatorio, pero el problema lo tiene usted y su vecino y solo se resuelve en el fuero Civil el reclamo de daños y en el fuero penal daños a personas, a modo de síntesis.
Se recomienda para obtener éxito en los reclamos, convocar de manera urgente a un Arquitecto ABESADO EN TEMAS LEGALES, no dilatar, los primeros momento son elementales para recolectar la mejor prueba, el profesional sabe exactamente qué y donde tomar fotografías y/o videos fundado en su preparación técnica que le permite decodificar la causa del problema y avezado en la elaboración de los posteriores puntos de pericia para entregárselo a los abogados y/o escribano.
Asimismo es importante que las fotos que tome ese profesional, sean intervenidas por un Escribano dando fe de lo relevado.
El profesional desarrollara un informe técnico pericial fundando todo lo relevado en su inspección ocular in situ.
Reitero, para tener éxito en el reclamo la respuesta a tiempo y en el orden conveniente garantiza una demanda exitosa.
Finalmente es importante tener en cuenta algunas prescripciones:
ARTICULO 2564.- Plazo de prescripción de un año. Prescriben al año:
c) el reclamo contra el constructor por responsabilidad por ruina total o parcial, sea por vicio de construcción, del suelo o de mala calidad de los materiales, siempre que se trate de obras destinadas a larga duración. El plazo se cuenta desde que se produjo la ruina.
Arq. Daniel Bacigalupe
MEDIANERAS PELIGROSAS 2
De la nota que he dejado, he recibido una serie de preguntas que iré respondiendo de a poco, en este caso responderé a:
• Qué responsabilidad tiene la empresa constructora?
• Qué tipo de responsables tiene una empresa constructora?
La empresa constructora tiene una responsabilidad objetiva y le cabe lo normado en el C.C. y C.N. Citare solo dos de varios artículos pertinentes a esta pregunta, artículo 1723 y 1725:
ARTICULO 1723.- Responsabilidad objetiva. Cuando de las circunstancias de la obligación, o de lo convenido por las partes, surge que el deudor debe obtener un resultado determinado, su responsabilidad es objetiva.
Artículo 1725. Valoración de la conducta. Cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor es la diligencia exigible al agente y la valoración de la previsibilidad de las consecuencias.
Cuando existe una confianza especial, se debe tener en cuenta la naturaleza del acto y las condiciones particulares de las partes.
Para valorar la conducta no se toma en cuenta la condición especial, o la facultad intelectual de una persona determinada, a no ser en los contratos que suponen una confianza especial entre las partes. En estos casos, se estima el grado de responsabilidad, por la condición especial del agente.
En relación a qué tipo de responsables tiene una empresa constructora, se debería ordenar en distintas figuras en relación a los roles que se ejercen y esto es en función de la importancia de la empresa, pero tomemos una empresa chica/mediana.
El principal responsable es el o los dueños de la empresa, sean estas personas humanas o personas jurídicas.
La obra a ejecutarse por la empresa debe tener un profesional responsable de la construcción como representante técnico debidamente matriculado, también está la figura del responsable de seguridad e higiene.
Además, en una obra está la figura del o los profesionales encargados del proyecto y la dirección del inmueble que contrata el comitente, que ante hechos de siniestro tienen una responsabilidad concurrente según sean pasibles de culpa o dolo.
También responde en caso de insolvencia de los nombrados el dueño del inmueble como responsable solidario, depende el caso se extiende a otros actores.
Los art. 1273, 1274 y 1727, dan una amplia idea de las responsabilidades emergentes de una obra en ruina o impropia para su destino:
Artículo 1273. Obra en ruina o impropia para su destino. El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su naturaleza a tener larga duración responde al comitente y al adquirente de la obra por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino. El constructor sólo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. No es causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no sean provistos por el contratista.
Artículo 1274. Extensión de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su destino. La responsabilidad prevista en el artículo 1273 se extiende concurrentemente:
a) a toda persona que vende una obra que ella ha construido o ha hecho construir si hace de esa actividad su profesión habitual;
b) a toda persona que, aunque actuando en calidad de mandatario del dueño de la obra, cumple una misión semejante a la de un contratista;
c) según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al director de la obra y a cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato de obra de construcción referido a la obra dañada o a cualquiera de sus partes.
Artículo 1277. Responsabilidades complementarias. El constructor, los subcontratistas y los profesionales que intervienen en una construcción están obligados a observar las normas administrativas y son responsables, incluso frente a terceros, de cualquier daño producido por el incumplimiento de tales disposiciones.
El tema de responsabilidades es amplio en el nuevo Código Civil y Comercial, lo expuesto es a nivel referencial de la consulta, asimismo siempre es conveniente la consulta a un letrado para orientar en la estrategia jurídica.
Arq. Daniel Bacigalupe
RECLAMOS EN MEDIANERÍA: Mía, Tuya o Nuestra ???
La medianería es un derecho real inherente al terreno, y lo ejercen quien o quienes tengan la “Titularidad de dominio”, puede que suene molesto, pero es un bien que como el terreno o la construcción, se traslada de dueño en dueño y también se puede perder como cualquier bien, si se dan ciertas características particulares. Es de indivisión forzosa.
Los terrenos tienen sus límites hasta donde se podrá ejercer el derecho de dominio, al apartarse de esos límites se estaría violando la propiedad ajena, encuadrado en una “Invasión de suelo ajeno”, pero si se permite usar solo una franja del terreno lindero para asentar muros de carga o ser usado como cerramiento forzoso, a diferencia del Código Civil (anterior), no se menciona ancho de muro, dejando a las administraciones locales la facultad de fijarlas.
A tal efecto, el C.C. y C. en su artículo 2007 indica:
ARTICULO 2007.-Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
Se podría complementar con el artículo que le continúa, el 2008:
ARTICULO 2008.-Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.
El nuevo Código Civil, define claramente los casos de ese “Muro, cerco o foso” a saber:
a) Lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante.
b) Encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes.
c) Contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo.
d) Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes.
e) Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes.
f) De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo.
g) De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento.
h) Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
Según el caso en que se encuentre el uso específico del muro por parte del lindero, será pertinente generar un reclamo, pero también hay que tener en cuenta que uno puede reclamar sobre algo que prescribió y el muro pasó a ser medianero por el mero paso del tiempo, denominado prescripción.
Los muros deben ser mantenidos en buenas condiciones de estabilidad por los condóminos, debiendo recurrir ambos a su mantenimiento, la negativa a esa imposición puede derivar en pérdida de derechos, no solo del muro sino de la franja de terreno donde está asentada.
El lindero que use la medianera, dentro del periodo de “No prescripción” corresponde que aporte a quien la construyó, el 50% del valor del muro, descontando la depreciación.
Situación que tiene la característica de “compra obligada venta forzosa”
A los efectos de delimitar claramente las superficies que le corresponde a cada uno de los condóminos y dilucidar qué monto se debe pagar al que construyó el muro por parte del nuevo usuario, se deberá realizar un cálculo del estado del muro mediante la inspección ocular de un profesional, el arquitecto analizará la vetustez del paramento, el uso específico de ese muro, restando las siluetas en estado de prescripción (en caso que existan) y realizando un plano y una liquidación, que quedará para ambas partes como convenio de medianería, como valor legal para los inmuebles.
Arq. Daniel Bacigalupe
HUMEDADES EN LOS EDIFICIOS
Moneda corriente es encontrar condóminos reclamándole al lindero o al del piso superior, un resarcimiento por humedades provenientes de sus unidades, y a la vez se inician los reclamos al consorcio del edificio.
¿A quién le corresponde hacerse cargo?, hay muchas aristas para analizar:
• ¿El propietario o inquilino de la unidad de donde proviene la pérdida realizó modificaciones de la instalación?
• ¿Se pinchó un caño en el interior del muro?
• ¿La instalación es vetusta?
• ¿La pérdida estaba visible?
• ¿Hay negligencia en la resolución del problema en la pérdida de fluido?
• ¿Se solicitó reparación a la administración y nadie respondió?
A modo de ejemplo, estos interrogantes pueden modificar el responsable del daño a los linderos.
Una disputa constante de las obligaciones de reparar el daño surge entre el propietario o inquilino y la parte que representa al consorcio del edificio, nadie quiere afrontar el gasto y es un caldo óptimo para los reclamos judiciales.
En la ley 13.512, hoy derogada, quedaba un gris sobre la contundencia de hasta dónde era parte común y hasta dónde privativo el tema de las instalaciones, debiendo recurrir los letrados y los peritos, tanto a la doctrina como a la jurisprudencia y finalmente a la interpretación de los elementos probatorios que disponía el Juez para emitir su sentencia.
Es importante aclarar que la modificación del nuevo Código Civil y Comercial es categórico en determinar las cosas comunes y las cosas privativas, no deja lugar a dudas qué le corresponde al consorcio y qué al propietario de la unidad funcional.
El artículo 2041 de C.C.C.y C. indica en el ítem f:
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional.
En algunos casos surgen de su lectura rápida dudas, la coma al terminar la palabra “extensión” fija claramente el concepto (EN TODA SU EXTENSION) y el final del texto es contundente:
HASTA SU INGRESO EN LA UNIDAD FUNCIONAL.
Esta determinación de la norma, disipa muchas dudas para dilucidar a quién le corresponde el arreglo.
Esto es una pincelada de lo que pueden resultar los conflictos sobre instalaciones ya que también interviene, según el caso, la antigüedad del edificio y las responsabilidades emergentes de la empresa constructora; pero ya es entrar a fondo y depende de cada caso en particular.
Es importante para poner luz sobre los conflictos, que esas dudas sean aclaradas tanto por un Arquitecto como por un Abogado.
Arq. Daniel Bacigalupe
RUIDOS MOLESTOS
Para indicar que se está frente a un ruido “Molesto”, tendría que responder a ciertas características, por ejemplo: Que supere un volumen permitido, que se prolongue en una franja importante de tiempo, que se de en horarios no permitidos, etc.
También es importante analizar la fuente de emisión, si es de un vecino lindero, de un copropietario del inmueble, de una obra en construcción, de un comercio o industria, de un evento, del entorno urbano, etc.
Otro aspecto a tener en cuenta, es la localización territorial en donde se produce el “Ruido molesto”, la normativa local puede ser completamente distinta de un lugar a otro, los valores permitidos también pueden cambiar. Asimismo, en una misma localidad territorial la diagramación urbanística puede permitir distintas variables sonoras, por ejemplo: Zona de industrias, de hospitales, de estadio deportivo, etc.
Podría definir al “Ruido molesto”, como aquel sonido no proveniente de la naturaleza y que altera la calidad de vida de las personas.
¿Qué poder hacer frente a una situación de “Ruidos molestos”?:
Primero analizar que uno no se encuentre en zonas en donde ese sonido sea permitido, luego tener una clara medición del sonido, en este punto haré una descripción en el gráfico adjunto de los valores promedio de sonidos establecidos:
Las inmisiones como el “Ruido molesto” están contempladas tanto en el Código Civil y Comercial como en las normativas locales.
El C.C. y C. indica que las inmisiones…no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquellas
Analizando de dónde provienen los sonidos (del inmueble, obra, comercio, etc.,) se podrían distinguir tres niveles de acciones para encontrar una solución:
• Municipal: Que administrativamente se controlen los niveles de ruido, según la zona donde uno se encuentre.
• Contravencional: Según donde uno se encuentre, los “Ruidos molestos” son una contravención. Se deberá acudir a una fiscalía y exponer el caso, de esta manera la autoridad puede ordenar la presencia de un patrullero para constatar, labrando un acta y dar curso al procedimiento.
• La vía Civil: Iniciando una mediación por acción de daños y perjuicios.
Es conveniente para tener elementos que funden el hecho, el análisis de un Arquitecto pueda inspeccionar el caso, midiendo con un decibelímetro el sonido, analizando la fuente de donde proviene, contemplando el planeamiento urbano en que se encuentra y realizar un informe técnico que permita tener un dictamen claro para que la autoridad pueda dirimir sobre el caso.
Arq. Daniel Bacigalupe
DEFICIENCIAS O DEFECTOS EN CONSTRUCCIONES NUEVAS
Se está dando de manera repetida un fenómeno poco grato en relación a algunas nuevas construcciones entregadas.
Se aprecian deficiencias que van desde micro fisuras hasta ruinas funcionales.
También se aprecia mucha tolerancia y desconocimiento por parte de los damnificados, los que lamentablemente cuando acuden a que se les realice una inspección ocular o un reclamo jurídico, han perdido la oportunidad del reclamo, le dirán de una manera más contundente, se extinguió la acción.
Ante estas situaciones no alcanza con las promesas de quienes deben responder por los daños, es imprescindible que usted se documente con un especialista que recabe todo elemento probatorio para que llegado el momento del reclamo, usted cuente con un informe técnico certificado por la entidad profesional que le dé fecha cierta y lo avale para efectuar un reclamo, brindándole además a su profesional del derecho elementos probatorios de suma importancia.
Las obras deben construirse para perdurar en el tiempo, no se justifican ni se dispensan los vicios ocultos de construcción, los vicios redhibitorios, ni las evicciones.
Pueden existir deficiencias menores que afloran en el tiempo (limitado) como micro fisuras, o cuarteos en la pintura, los que tienen obligación de reparase, siempre que se esté en los tiempos que marque la ley de reclamarlos, caso contrario se estaría en una extinción de la acción.
Los reclamos son amplios, apenas algunos ejemplos de los más comunes:
• Rajaduras en muros, techos, pisos.
• Problemas de cableado eléctrico.
• Carpinterías mal colocadas, de mala calidad y con filtraciones.
• Cañerías tapadas.
• Humedades.
Otra variante del reclamo está en función a la comercialización, planteando que lo que recibieron, no se ajusta a lo prometido, surgiendo quejas por:
• Calidad inferior en las terminaciones superficiales de revestimiento, como pinturas, etc..
• Sustitución en el equipamiento de sanitarios y cocinas por otros de inferior calidad a la cotizada o indicada en la venta.
• Visualización de imperfecciones en las terminaciones.
• Etc.
Esta conducta por parte de las inmobiliarias, desarrolladores, etc., podría configurar una publicidad engañosa o una conducta dolosa.
Estos ejemplos mencionados se los podría encuadrar por distintos canales para exigir un resarcimiento. Uno está dirigido a la obra con la responsabilidad objetiva que tienen sus responsables y el último está orientado a la comercialización del inmueble en cuestión, donde el damnificado además de lo tipificado en el Código Civil y Comercial, también puede invocar a la Ley 24.240 de Defensa al Consumidor.
Hoy el nuevo Código Civil y Comercial define claramente los roles de las personas que intervienen en el hecho constructivo con responsabilidad objetiva, según el daño al inmueble.
También está la figura de “…obra impropia para su destino”, figura de la ruina funcional, que no estaba en el anterior cuerpo normativo.
Comencé indicando la importancia que tienen los tiempos de prescripción y es importante considerarlos sin menospreciarlos, a saber:
La responsabilidad objetiva caduca a los 10 años de aceptada la obra C.C.y C. Art. 1275
El Art. 1054 del mencionado cuerpo normativo indica que:
Responsabilidad por vicios ocultos
ARTICULO 1054.-Ejercicio de la responsabilidad por defectos ocultos. El adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los sesenta días de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo. El incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer, la existencia de los defectos.
Asimismo luce en el Art. 1055:
Artículo 1055.- Caducidad de la garantía por defectos ocultos.
La responsabilidad por defectos ocultos caduca:
a) Si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres años desde que la recibió;
b) Si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde que la recibió o puso en funcionamiento.
Estos plazos pueden ser aumentados convencionalmente.
La prescripción de la acción está sujeta a lo dispuesto en el Libro Sexto.
Por ultimo debe tenerse en cuenta que los vicios redhibitorios caducan al año tal se menciona en el Art. 2564 del C.C.y C.
Haga valer sus derechos, no deje que pase el tiempo, este juega en contra suya y a favor de quienes deben responderle por el daño, una consulta y un informe técnico de un arquitecto fundando su trabajo en conocimientos legales será su mejor respaldo a la hora de reclamar.
Arq. Daniel Bacigalupe